4人家族なのに3LDKのマンションインテリア

4人家族で住む3LDKマンションの生活・インテリアを紹介。裏テーマ、狭くても広い部屋に負けない部屋づくり。

【随時更新版】いま分譲マンションを購入するのってどうなの?

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【2020年4月25日:非常事態宣言発令後に執筆:2020年4月27日加筆】

こんにちは!晴です。
本ブログでは、「マンション生活の考案」や「失敗しないマンションの選び方」などを、綴ってます。

さて、先日、コロナウイルスに対応に関して、日本政府から全国に非常事態宣言発令が出されました。

現在、自営業者やフリーランスの方々は資金繰りに走り回っていますし、大手企業に勤める正社員の方も、今後、景気後退のあおりを受けて、業績悪化の影響は免れないかもしれません。

2020年春、リーマンショック以上の不況が、日本ならびに世界経済を覆うと想定され、日本の不動産バブルの終焉も一気に早まったでしょう。

もともと、不動産バブルのピークがきていたこともあったので(平均面積過去最低記録更新)、このコロナショックで一気に崩壊が表面化してしまった形です。 

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2020年の不動産市況について

さて、今後の不動産市況について少し書こうと思います。

現在、大手不動産会社の中では、営業自粛を続けている会社も多く、顧客の動向も把握できない今、販売戦略さえもたてられない状況でしょう。

おそらく、4半期の業績(6月)推移を確認した上、企業としての方針を決め、売り出している物件についての値引きの可否、未販売マンションについては価格の再検討を行っていくものと思われます。

ですから、本格的な価格調整(値引き)が起こるとしたら、夏以降(9~10月以降)ではないでしょうか。

 

不動産業界が厳しい時こそ購入のチャンス

不動産業界は、コロナ終息後、「いざ、鎌倉!」と言わんばかりに、安定期から群雄割拠の戦国時代のような乱世に突入するかも知れません。

購買者のマインドは冷え切っていますので、消費税0~5%への減税でもない限り、急浮上はないでしょう。

まず、小さなディベロッパーが販売している物件から価格調整(値引き)が始まり、大手にも波及。そのまま不況が続けば、資本力のない企業から倒産していく冬の時代へ不動産業界は突入するかも知れません。

売り手である不動産会社の状況が、厳しくなればなるほど、消費者にとっては、良い物件を購入できるチャンスが広がるとも言えます。

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価格はいくらくらい下がる

では、価格調整(値引き)が起こるとして、いったいどれくらいの額になるしょうか?

おそらく半額くらいまで価格が・・・と言いたいところですが、リーマンショックの事例から、最大20%までの値引きではないかと予想しています。「え、コロナはリーマン以上の不況になると言われているのに、もっと下がらないの?」とお考えの方もいると思います。

それは不況の種類の違いです。コロナ不況は、おそらく「実体経済の不況」であるのに対して、リーマンショックは「金融危機からの不況」。

 

リーマンは融資がつかず倒産

リーマンショック時の銀行は、自らの資金確保のために、融資の貸付条件を厳しくしました。簡単に言うと「業績の悪い企業は、救済せずに迷わず切る」といった感じ。

その為、業績の落ち込んだ不動産会社などは、融資の継続をしてもらう為、少しでも手持ち資金を回収しなければなりませんでした。

もちろん、物件価値を維持するため、一切値引き販売をしなかった会社もありましたが、現金化を急ぎ、無理な値引きを行った会社も多くありました。その値引きが最大20%割引きくらいでした。

今回のコロナ不況は、公的融資を潤沢に貸し付けする方針とのことで、当面は、リーマンショック時のような投げ売りを、しなければならない状況ではないと考えています。

 

景気と不動産会社の関係

ここで不動産価格のサイクルをまとめてみました。

かつてのバブル期に高騰し過ぎた不動産価格が弾けた上、金融引き締めが起こった為、平成の大不況が起こりました。これは不動産価格が高騰しすぎたことが原因なので、不動産会社を直撃し、多くの不動産会社は淘汰されました。

リーマンショックは、原因が金融危機ということもあり、業績が悪化した小~中堅のディベロッパーやゼネコにの融資がつかず、軒並み倒産しました。大手と呼ばれる不動産会社も次々と苦しい収益となってしまいました(僕の勤めていた会社も希望退職を募ることが思い出されます・・・ううう)

上記は不動産業界では必ず起こる現象であり、急激な景気後退が起こった場合、不動産価格が下落し、残念ながら小~中規模企業から淘汰されていく仕組みです。

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不動産価格の推移

①景気が徐々に良くなっていく
(徐々に土地高騰、資材高騰、人件費高騰)
②マンション価格が高騰
③不動産価格がピークを迎える
④景気後退(購入マインド減)
⑤マンション価格の調整(値引き)
⑥不動産価格が底値を迎える
⇒①に戻る
消費者の立場からみたら、「⑥不動産価格底値」の時に購入するのがベストですが、その時期を予想するのは結構難しいものです。

また、通常の景気後退は③④⑤⑥の曲線がなだらかなんですが、急激な景気後退(バブル崩壊リーマンショック、コロナ不況)が起これば、一気に③⇒⑥の局面になります。

ある意味「買い時」は予想しやすいと言えるでしょう。

最後に一言

2020年夏以降、住宅購入のチャンスがくると思われます。

コロナショックの影響が、どこまでの業種に波及するかは不透明ですが、大企業にお勤めの方(影響のない業種)、公務員、医師等であれば、購入を考えても良いでしょう。

不動産の購入は、「不況」の時がチャンスです。
もちろん全体のマインドが下がっていますので、買いにくいとは思いますが、不動産価格自体はお値打ちになるからです。

現在、販売されているマンションについては、ある程度の値引きを期待しても良い場面であり、じっくり検討してもよい局面でしょう。