本ブログでは、僕の家族・住まいについての「マンションのライフスタイル考案」と私の仕事の経験から「失敗しないマンション購入」「その他」を綴ってます。
今回は「失敗しないマンション購入」についてのお話ですが、初めての方は、本編の記事をご覧いただくと有り難いです。
こんにちは！晴です。
最近、某週刊誌や不動産関係のブログなどで「タワーマンションは買うな！」という記事を見かけるようになりました。
なかには『業界のタブー教えます。自分ならタワーマンションは買わない』とまで言い切る評論家や自称不動産屋（？）もいます。
それって正しいのでしょうか？
僕は、戸建営業⇒新築マンション営業⇒マンション管理という仕事をしてきました。売る側とマンションを管理する側、両方にたずさわってきましたし、多くのお客様や入居者の生の声も聞いてきました。
そういった経験のなかで、「タワーマンションは買うな！」という表現について、ちょっとモヤモヤしていたので、記事を書こうと思います。
ちなみに、タワーマンションを購入してはいけない理由としては、以下のことがあげられているようです。
①外壁などの大規模改修時に莫大な費用がかかる。
②災害に弱い。
③共用部が豪華すぎて維持費が高い。
④タワーマンションカーストがある。
⑤少子化で将来空き家率が上昇。ゴーストタワーとなり修繕費も集まらなくなる。
本日は、①『タワーマンションは、外壁などの大規模改修時に莫大な費用がかかる』について考えてみます。
マスコミの『タワーマンションを買うべきでない！』は正しい？
表題の件ですが、僕は間違った意見だと思っています。タワーマンションは、価格さえ納得できれば購入するべき魅力的な物件です。
もちろん、高層建築物独特のメリットとデメリットもありますので、全ての方にお勧めできるとまでは言いませんが、購入されても間違いのない住まいの形態です。
なぜならタワーマンションは「立地は素晴らしいが都会の土地は高すぎる。だから狭い土地に高層の建物を建築して、みんなで共有して住もう」というマンションの原則を究極まで高めた建築物だからです。
(まあ、それでも東京都心部の物件価格は高額ですが・・・。)
資金的に無理せず購入できるのであれば、自信を持ってお伝えします。『ぜひ、タワーマンションにお住み下さい』と。
タワーマンションは莫大な修繕費がかかると脅すのは印象操作
マスコミは『十数年後には莫大な補修費用が掛かる！その時には、お金持ちは既に部屋を売り抜けていて、残った人は大変な目にあう』と脅かします。
嘘はついてませんが、これは印象操作です。だって脅かすくらいでないと雑誌も売れないから。
巨大な建築物の修繕に何億もの費用が掛かるのは当たり前。また、タワーマンションには多くの居住者（所有者）がいることを伝えないのは公正ではありません。
タワーマンションには最低でも250世帯～大規模物件なら1500世帯が共同所有していますので、どんなに高額であろうとその費用は全居住者で分割負担されるのです。
そして、将来の修繕をする為に部屋を購入した瞬間から修繕積立金(月額)を積み立てられていきます。
大規模修繕工事の際に、さも大きな一時金が必要になるかのような記事の書き方やお金持ちだけが売り抜けしていくという表現は、雑誌を売りたいが為の印象操作であると言えるでしょう。
修繕積立金はしっかり貯めて下さい
ただし、修繕積立金は段階的に値上げしていく計画になっていると思われますので、その計画を無視し、積立金の増額を怠ると将来大変なことになるのは本当です。
それは高層・低層に関わらず、どのマンションでも言えることです。
新築マンションの修繕積立金は、ほぼ「段階増額積立方式」が採用されていますので、増額されるであろう金額を支払えるかは、しっかり確認してください。
ちなみに、まだ売れていない住戸があった場合、売主である不動産会社が管理費や修繕積立金を支払います。
未入居だからといって修繕積立金等の積立計画が狂うことはありませんので、その点はご安心を。
高層建築物は修繕費が高いという誤解
タワーマンションは高層建築物なので、修繕工事の際に足場を掛けられず、屋上からゴンドラを吊るして修繕するしかない。
だから工事費用が高くなる。評論家には、そう主張している方がいらっしゃいます。
これも間違っています。
おそらく修繕のことをよく知らずにイメージだけで話しているのでしょうが、足場を組むよりゴンドラを使用する方が費用は安く済みます。
つまり、外壁補修に関しては修繕面積が同じであれば、低層マンションよりタワーマンションの方が安価で修繕ができる計算になるのです。
もちろんタワーマンションだからこそ修繕費用が多く掛かるケースもあります。
例えば、タワーマンションでは通常のマンションと違って、スプリンクラー等の設置が義務付けられていたり、エレベーターも高速のものを採用していますので、取り換え時には低層マンションより費用は高額になります。
でも、タワーマンションは内廊下（屋内廊下）形式なので、通常の外廊下のマンションと比べると劣化速度は大変遅く、その点については修繕費用をかなり抑えられます。
つまり、設備系統は高性能なものが採用されているので高額になりやすいですが、外壁や廊下等の補修に関しては安価になりやすいのです。
タワーマンションだから何でも修繕費が高くなるというのも、間違い(誤解)です。
低層でも小規模マンションが危ない
マンションの修繕費は階数では決まりません。同じ高さ、同じ規模であっても、クランクした形状のマンションは真四角のマンションより費用は高額となります。
また近隣の建物と近すぎたり、傾斜地などの複雑な地形のマンションは特殊な足場が必要になるため、修繕費も高額になります。
そして、何より大きく修繕費用の負担に関係するのはマンションの戸数です。
例えば30世帯しか戸数がないような小規模マンションと呼ばれる物件は、どんなに低層であっても、一戸当たりの負担が大きくなる傾向があります。
修繕費用÷戸数＝戸当たりの負担額なのです。
最後に一言
本日はタワーマンションに関する修繕費用についてお話をしました。
上記でも記しましたが、タワーマンションについての偏向報道があるように思えていたので記事を書きました。
もちろん、全く何もないような郊外の土地に35階建てのマンションを建てるのであれば、『無駄じゃない』と僕も思います。でも、タワーマンションのそのほとんどは利便性の良い立地に建てられます。
狭い土地を有効利用するのが賢い都市での住み方。だからこそタワーマンションは魅力的な住まいの形態なのです。
では！