本ブログでは、僕の家族・住まいについての「マンションのライフスタイル考案」と私の仕事の経験から「失敗しないマンション購入」「その他」を、綴ってます。
今回は「失敗しないマンション購入」についてのお話ですが、初めての方は、本編の記事をご覧いただくと有り難いです。
こんにちは！晴です。
マンション購入を考えている方、またはもう既に住んでいる方でさえ、見落としがちなことがあります。
マンション維持にかかる月々の経費は将来的には上がるということ。
このことに気づかない方（忘れている？）が意外と多い。
分譲マンションにかかる主な経費は管理費、修繕積立金、駐車場料金、専用部賃料（専用庭、ルーフバルコニー等）等ですが、一般的なマンションの修繕積立金は、将来３倍以上の値上がりをします。
『そんなの聞いてないよー』
とならないように、ご自身（または検討中）のマンションの長期修繕計画表の内容をしっかり確認してください。
では、本日は「値上がりする修繕積立金」についての記事をご紹介します。
修繕積立金は2.3倍以上に
上記で修繕積立金は2.3倍以上になるとお話ししました。ここで基本中の基本ですが、修繕積立金とは何かを説明します。
修繕積立金は、マンションの長期維持のために必要な定期的な保全的な修繕（外壁の張替や塗装の塗替、屋上防水改修など大規模工事）に備えるためにマンションの所有者全員で積み立てる基金のことです。
修繕積立金は、部屋(専有部)の広さに合わせて負担額が決まっており、マンションの管理組合に毎月納めなければなりません。
ほとんどの新築マンションでは、この修繕積立金を段階的（3～5年ごと）に値上げすることを前提として建物を維持・管理する計画（段階増額積立方式）がたてられています。
ちなみに、新築分譲マンション発売時の平均修繕積立金はⒶ『95.4円／㎡・月※１』平均7,006円／月です。国土交通省ではⒷ『平均値218円／㎡・月※２』が必要だと試算していますので、その差2.3倍。（※１：平成21年首都圏新築マンション契約動向調査・リクルート※2国土交通省：マンションの修繕積立金に関するガイドライン：平成23年4月）
これが2.3倍以上に値上がりすると言った根拠です。
また、後でご説明しますが、あくまでⒶは段階増額積立方式が多く採用されているのに対し、Ⓑは均等積立方式である為、その差は更に広がると考えて下さい。
修繕積立金の徴収方式
マンションの修繕積立金の徴収方式としては２通りの方法があります。
①均等積立方式（30年間の工事総額を均等に積み立てる方式）
②段階増額積立方式（段階的に修繕積立金を上げていく方式）
国土交通省では「①の方式」を推奨していますが、現在のマンション販売では「②の方式」が主流です。
「②段階増額積立方式」は当初修繕積立金が7,000円だった場合、4年後には9,000円、8年後11,000円、15年後には・・というように段階的に値上げしていく方式です。
「②の方式」が広く採用されているのは、商業的要因が大きいのですが、理由は以下の通りです。
「②段階的積立方式」採用される理由
・初期費用が抑えられる（販売時安く見える）
・当初10年間位は大きな修繕は皆無。「①の方式」では途中売却したオーナーの負担が大きい。
・②が市場の主流である以上、中古で販売する場合①では大きく不利になる。
・建物の劣化状況をみて柔軟に計画を見直しやすい。
マンションによって異なる修繕積立金
同じマンションは存在しません。敷地面積、建物規模、階数、設備等、物件の条件は全て違います。
以下の国土交通省の資料をご覧ください。
専有床面積当たりの修繕積立金の額（目安）
〈15階建未満〉
〜5,000㎡ 平均値218円／㎡・月（165～250円／㎡）
～10,000㎡平均値202円／㎡・月（140～265円／㎡）
10,000㎡〜平均値178円／㎡・月（135～220円／㎡）
20階以上 平均値206円／㎡・月（170～245円／㎡）
※30年間の総額を、当該機関で均等に積み立てる方式（均等積立方式）
※上記は目安であり、各マンションの条件により変動
※機械式駐車場の修繕費用は別途
※国土交通省：マンションの修繕積立金に関するガイドラインより（平成23年4月）
上記の表では少しわかりにくいので８０㎡の部屋を購入した場合に換算してみましょう。
専有面積80㎡の修繕積立金の額（目安）
〈15階建未満〉
5,000㎡未満（目安：60戸未満） １７，４４０円
5,000～10,000㎡（目安：60～120戸）１６，１６０円
10,000㎡以上（目安：120戸以上） １４，２４０円
20階以上 １６，４８０円
上記を見てもらえば分かる通り、原則、小規模より大規模マンションが、高層より低層マンションの方が修繕積立金の負担は低く抑えることができると言えるでしょう。
修繕積立金増額はデメリットではない
さて、マンションでは修繕積立金が増額しますが、これはデメリットではありません。
戸建て住宅ですと外壁の塗替えに、10年ごと100〜200万円程度必要となりますが、マンションは多くのオーナーが資金を出し合って修繕する方式です。
段階的に増額するのは経済的負担を軽減する為であり、計画的に修繕することによりマンションの資産価値を維持することができるのです。
大きな工事に関して一時金を集めるより、月々の積立額を徐々に上げていこうという考え方なのです
最後に一言
本日はマンションの修繕積立金のお話をしました。
当初抑えられている修繕積立金は徐々に値上がりをしていきますが、その金額や時期などは、マンション管理組合の総会で最終決定します。
昔のマンションは竣工時の計画自体が甘く、修繕積立金もなかなか増額しなかった為、後々財政難に陥っているケースも見受けられます。
マンションは所有者全員の資産なので、適正な時期に保全補修が必要なのです。
では！