本ブログでは、僕の家族・住まいについての「マンションのライフスタイル考案」と仕事の経験から「失敗しないマンションの選び方」「その他」を、綴ってます。
今回は「失敗しないマンションの選び方」についてのお話ですが、初めての方は、本編の記事をご覧いただくと有り難いです。
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こんにちは！ 晴（ハル）です。
2018年、新築マンションの販売価格は高騰してます。
では中古マンション市場はどうでしょうか？
答えは、もちろん「中古マンションの取引価格も上昇している」です。
東京は言うまでもなく、僕の住む地域でも、近隣の新築マンション価格が上昇を続けた結果、それに引きあげられるように中古住宅も高くなっています。
築9年の僕のマンションでも、販売時の価格から更に上乗せして販売されているのが今の現状です。
本日は、中古不動産市況とマンションの関係について考えてみましょう。
中古マンションの相場は新築が決める
その地域での中古住宅の価格や相場はどうやって決まるのでしょうか？
価格は、あくまでも買いたいお客さんと売りたいオーナーさんとの合意した金額ですが、その地域の相場は新築住宅の価格が決めます。
ご存知の通り、日本では新築が人気。
「できれば、中古より新築を買いたい」というのが本音です。
希望のエリアで、予算内で新築住宅を購入できれば良いのですが、新築の価格が合わないと「新築が希望だけど、300万円安ければ中古でもいいか」というように考え始めるのです。
新築住宅の金額が基準となり、中古住宅の相場が決まっていくのです。
中古住宅市況が弱い日本
さて、日本は欧米と比べて中古住宅の市場は成熟していないのも事実です。
なぜでしょうか？
原因のひとつが、日本の持ち家の6割以上を占める「戸建て住宅」が高く売れないからです。
戸建て住宅は15年で建物評価は半額、25～30年経てば、資産価値はゼロとみなされます。その上、建物の解体が前提となるので、その費用まで引かれ、土地価格が安く設定されてしまいます。
これでは、売りたくても、売りに出せませんよね。
日本人は新築が大好き
また、日本の中古市場が脆弱なもうひとつの原因は、消費者が中古住宅に「魅力」感じていないから。
その理由は以下の通りです。
１．【前提】家は一生の買物。気軽な転居を好まない国民性のため、頻繁に中古住宅が売買されない。
２．【要因】昔の間取りが現代に合わなくなった。
３．【要因】粗末な資材で作られた住宅が多い（戸建は税法上の耐用年数２２年）。
４．【要因】住まいの手入れをせず劣化させてしまう。
５．【要因】スクラップビルド経済の考え方を払しょくできていない。
日本と違う欧米の中古住宅市場
上記で書いたように、日本人の中古市場に対する感覚はネガティブなものです。それに比べ、欧米では中古住宅を買う方が当たり前。
家族の形態や生活スタイルに合わせて、移り住みますので、中古住宅の取引はごく一般的なもので、その市場規模自体も大きいのです。
主な考え方は以下の通りでしょう。
【前提】古いものこそ価値があるとの考え方が根付いている。
【要因】買った値段と同じ金額が売れるから、次のステップにも気軽に移れる。
【要因】中古で転売する考えがあるので、住宅の価値を下がらないように家の手入れをする。
この好循環により、欧米の不動産取引では、フランスで70％、アメリカで80％、イギリスで90％が中古住宅の取引なのです。
多様化し始める住まいの購入方法
最近、マンションを中心に、中古住宅購についての考え方が多様になっています。
新築マンションが高額になり、昔のように給料も上がる見込みが少ない現状では、購入者の意識も変わらざる得ないのでしょう。
・立地が良ければ新築にこだわらない。
・無理な住宅ローンを背負わない。
・リフォームの方が自分らしい生活ができる。
中古マンションの逆襲です。
築浅物件はもちろん、築30～40年の古い建物でも部屋の内装を取り去って、フルリフォームをすることで、十分に今のライフスタイルに合わせることができます。自分らしい部屋を手に入れる為に、新築よりイノベーション物件を選ぶ方もいらっしゃいます。
これが中古マンションの大きな魅力の一つとなっているのです。
立地の良いマンションは選ばれる
今後日本の中古市場はどうなっていくでしょうか？
基本的には、少子化高齢化が更に加速していくので、高度成長期のように全ての市町村・街が栄えることは決してありません。「拡大から集約へ」の考え方です。
そして、人が集まる地域が限られ、ある程度新築が建ってしまったエリアでは、リノベーションや再利用が主流となるでしょう。
都市部・人気のエリア限定となりますが、中古マンション市場は更に活性化することでしょう。そして、立地の良さこそが資産価値を保つ大きな要因となる時代となるのです。
分譲マンションこそ中古市場に最適
「短い建物の耐久性」「手入れをせず劣化させてしまう住宅」という現状が、日本を脆弱な中古市場にさせてしまう要因のひとつです。
でも、コンクリート造りの分譲マンションなら、その特性でカバーできます。
ＲＣコンクリートでつくられたマンションの構造体は強固です。ですから、部屋（専有部）の内装が古くなったり、間取りのニーズが合わなくなっても、リフォーム次第で住まいを生まれ変わらせることができるのです。
定期的に外壁を改修されるマンション
マンションは、構造体の維持管理は、毎月積み立てられている修繕積立金により、定期的に改修されます。
最近販売されているマンションなら、十分手入れをすれば、１００年以上の耐久性を保つことができます。自分の子供や孫に資産として残せます、他の方に自信をもって売ることができるのです。
個人で一戸建てを保全するのは大変ですが、マンションはオーナー全員で費用を負担しますので、長期の維持管理も可能です。
最後に一言
元々、木造住宅が主流の日本では、江戸時代、何度も大火事で家を失うため、家はすぐ建てられ簡素なつくりが前提でした。そして、関東大震災や阪神淡路大震災など大地震が起こり日本の都市はスクラップビルドを繰り返しながら発展してきた歴史があります。
そのような歴史的背景から、住いを受け継ぐという考え方自体が希薄でることも、日本で中古住宅市場が成熟していない要因かもしれません。
でも、日本も分譲マンションの普及により変わろうとしています。
「木から石の住文化へ」
コンクリートの耐久性が建物の資産価値を保ち、都市部において、受け継がれる住文化が芽生え始めたのではないでしょうか。
では！！
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