本ブログでは、僕の家族・住まいについての「マンションのライフスタイル考案」と私の仕事の経験から「失敗しないマンションの選び方」「その他」を綴ってます。
今回は「失敗しないマンションの選び方」についてのお話ですが、初めての方は、本編の記事をご覧いただくと有り難いです。
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こんにちは！ 晴（ハル）です。
ある雑誌に載っていた記事を読んで、ちょっと気になったので紹介します。
『定年後、マンションの多くの残債が残っていて、毎月の生活が苦しい。』
『ファイナンシャルプランナーの先生が、なぜそうなったかを解説する。』という記事。
暗くなるようなネガティブな内容ですが、うなづける内容です。
でも、老後のライフプランをしっかり設計できている家庭ってどれくらいいるのでしょうか？
「ハイ。私はできています！」
と胸を張って答えられる方は少ないと思います。
だって、誰も、将来のことは１００％予測できないから。
明日、会社が倒産するかもしれないし、クビになるかもしれません。６０歳、６５歳、定年後の未来なんてどうなっているか分からないのです。でも、それに備えることは大切なこと。
本日は「マンションだけは手放すな！定年後の人生を乗り切る不動産活用法」の記事を紹介します。
定年後の年収は下がる
定年後、年収は大きく下がります。
もちろん今から１０年、２０年後は法改正や雇用環境の変化により、今とは状況が違っているかもしれませんが、今のところ下がります。
政府提供の賃金構造基本統計調査（平成２９年）によると、大学卒の給料の推移は以下の通りです。
５５～５９歳：平均賃金５１３万円
６０～６４歳：平均賃金３７３万円
６５～６９歳：平均賃金３７６万円
平均的な統計ではありますが、約１４０万円ほど年間収入が減っています。これを見ると改めて定年後の生活も大変ですよね。
解決策のないファイナンシャルプランナーが嫌いだ！
上記でも書いたように『定年後、マンションの多くの残債が残っており、毎日の生活が苦しい。ファイナンシャルプランナーの先生が、なぜそうなったかを解説する』という記事を読みました。
記事を要約すると
1.老後は収入が減ることを自覚しよう。
2.定年時のローン残高を確認しよう。
3.支給される退職金とのバランスを考えよう。
4.退職金で全額返済できない時はピンチ！
5.定年後、住宅ローンが残ると、月々の生活が苦しくなります。
6.結論①！住宅ローンを組むときは慎重に。
7.結論②！身の丈にあった物件を選びましょう。
当たり前の見解です。
でも、僕はこんなファイナンシャルプランナーは嫌いです。
だって、脅かすだけで解決策を教えてくれないから。
ローンが残った定年を乗り切る
さて、理想は定年までにマンションの住宅ローンを完済すること。
そんなことは誰でもわかっていること。
人生ですから上手くいかない時もあるでしょう。
定年後、月々の生活が苦しければ、思い切って「住まい」を貸しに出しましょう。だってマンションを貸し出せば不労働収入となるのですから。
マンションを貸し出した試算
ローン返済が月８万円（借入3000万、35年返済、金利0.75%）＋マンションの維持費用（管理費・繕積立金・固定資産税・不動産会社への管理手数料）合計４万円＝１２万円とした場合。
自分のマンションを賃貸に出して、１２万円以上で部屋を貸すことができれば、＋－ゼロになります。
万一部屋を１３万円で貸すとこができれば、年間１２万円の収益を得られます。そして、自分たちは、ローン完済まで、家賃の低いアパートでも暮らせばいいのです。
マンションの維持費12万円の経費を、賃貸アパート６万円に住めば、月々の経費が▲6万円（年間72万円）ほど経費が軽減できるのです。
ちょっと抵抗があるかもしれませんが、家を手放すことを考えれば何倍も良いですよね。
すると居住費の負担が大幅に減りますので、ローンが完済するのを待てば、支払いの終わったマンションが残るのです。
ローンが終われば純粋な資産
上記はローンが残っている場合ですが、返済が全て終わったら純粋なる資産となります。例えば、マンションの維持費が４万円、賃貸収益が12万円とした場合、8万円の利益が上がります。
例えば夫婦2人で田舎に移り住み6万円の賃貸アパートででも暮らせれば、年間24万円の収益があがるのです。
部屋の貸出するときの注意
老後に最も最悪になるのは、月々赤字なのをそのままにして借金での補填をしてしまうことです。結局、住宅ローンが滞り、マンションを手放すことになります。
引っ越し費用や賃貸の募集期間時、家賃収入がないことも考えて、ある程度金銭的な余裕がある時に決断をする必要があるのです。
大事なのは３０年後も選ばれる立地
そこで、マンション購入で大切なのは２つ。無理な住宅ローンは組まないことと、３０年後も選ばれるマンション立地を選ぶことです。
マンションは「貸しやすい」「売りやすい」という不動産資産としての特徴があります。
３０年後の建物の価値は低くなりますが、立地の価値は残ります。
古くなっても、その変わらない立地の価値（駅に近い・人が多く住む街・利便性が高い等）を考えて、マンションを選ぶべきです。
最後に一言
本日は定年後の人生を乗り切る方法について記事を書きました。
人生１００年時代。
定年（６５歳）は、もうセカンドライフの始まりでしかありません。
子供も独立し、夫婦２人になった時、一軒家のような広い家は必要ないかもしれません。
また、遠くに引っ越したり、生活スタイルを大きく変えるかもしれません。
その時、貸したり、売ったりしやすいマンションは、きっと力を貸してくれるはずです。
でも、それも立地によりますので、その点はよく考えて、マンションを購入しましょう。
では！
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