こんにちは！晴です。
僕は新築マンションの営業を４年、マンション管理を５年ほど経験しました。
その両方の経験から、今回お話しをさせていただこうと思っています。
マンションの形態は共同住宅。オーナーみんなでマンションを維持管理していかなければなりません。
つまりマンション維持にはお金が掛かるのですが、その費用が安価なら将来の負担が減りますので、助かりますよね。
では、マンションの設備で最も維持費がかかるのは何かご存知ですか？
それは「エレベーター」です。
本日は「マンションの設備と維持費用の関係」について考えてみます。
エレベーターは最も維持費用が掛かる
居住者数の割合い対してエレベーターが多いとマンションの維持費用が、オーナーへの重い負担となるかもしれません。でも、これは僕がマンション管理の業務についてから知ったこと。
マンションの営業時代は費用負担については、全く考えていませんでした。
エレベーターが多ければ多いほど良い物件だと信じて「エレベーターの台数が多ければ、待ち時間が少ないですよ」などと説明する始末。
でも、エレベーターはマンションで最も維持費用が掛かる設備。
仕様等やメーカーにもよりますが、日立、三菱、東芝の三代メーカーであれば、月額６～８万円（フルメンテナンス点検仕様）ほど点検費用が掛かります。
一台当たり年間７２万円～９６万円の維持費、25年～30年後のエレベーター本体の交換時には１千万円近くの費用が必要となるのです。
エレベーターは金食い虫なのです。
適正なエレベーターの台数
では、エレベーターの適正な台数は何台でしょうか。
一般的には５０戸～８０台戸に一台と言われていますが、個人的には８０戸でも問題はないと思っています。もちろん朝の通勤通学の時間帯は混みあうとは思いますが、想定範囲内でしょう。
それよりも８０戸のマンションで、エレベーターを１台維持管理するのと２台維持管理するのとでは、オーナーの負担がかなり違います。
設備が多いと将来のコストがかかり過ぎますので、高設備仕様もマンションもいいのですが、維持管理のコストも考えて物件を選びましょう。
あるエレベーター方のマンション事例
僕の住んでる街に、新しくマンションが建築されました。
その物件は大変珍しく、古い分譲マンションを建て替えて、新しい建物にリニューアルしたマンション。
４～５つほどあった４階建て低層マンションを解体し、１２階建ての立派なマンションに生まれ変わりました。
戸数は２３０戸（既存オーナー１００戸・募集オーナー１３０戸）。エレベーターについては７台、１台当たり約３３戸の割合でした。
「古い管理組合ならエレベーターの維持管理に大きな費用が掛かるのは知ってるはずなのに、既存オーナーはよくこんなプランをＯＫしたなあ」と僕は不思議に思っていました。
よくよく考えたら、古い４階建てマンション。元々エレベーターがついておらず、費用負担の大きさに気づかなかったんだなと納得しました。（あくまでも僕の推論ですが・・・）
最後の一言
僕は、マンションの魅力は、立地の良さ以外に「快適性」にあると思ってます。
自動ドア、防犯カメラ、ホームセキュリティに守られた「防犯設備」。
エレベーターが運んでくれる「バリアフリー環境」。
エントランスや敷地を掃除してもらえる「心地よさ」等
そこには、一戸建てでは実現できづらい「快適性」があります。
でも、その「快適性」を維持するにも費用がかかるもの。程良く、過度になり過ぎない設備が良い物件だと思っています。
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