こんにちは！晴(ハル）です。
さて家を購入する際、多くの方が住宅ローンを借りると思います。そこで悩むのが「どの金利を選ぶとよいのか？」ではないでしょうか。
今回は「住宅ローン・短期金利ＶＳ長期金利」ついて記事を書きます。
住宅ローン短:期VS長期金利
変動型と長期固定型では、どちらの金利を選べば良いでしょうか？
『変動型だといつ金利が上がるかわからない。長期固定型の方が安心』と感じる方も多いと思います。もちろん「金利」が上がる可能性はあるので、ご心配されるのはごもっともです。
それでも、僕は「変動型」をお勧めします。
なぜなら、５年間金利が変わらなければ、固定金利より変動金利の方が総額で９７万円もお得だからです。
5年間で９７万円も差がでる理由
変動金利（0.625％）と30年固定金利（1.32%）の５年後の返済総額と借入残高を比べてみましょう。
比較した結果、変動型の方が30年固定型より、５年間の総額５７万円ほど支払額が少なくて済みます。また借入残高でも、返済額が少ないにも関わらず、変動型の方が4０万円ほど元本返済が進んでいます。
つまり変動金利の方が、5年間で総額９７万円ほど得をしている計算になるのです。
5年後の比較＜借入期間：30年・借入額：3,000万円＞
| 金利種類 | 5年間総支払額 | 借入残高 |
|---|---|---|
| 変動金利：0.625％ | ５４８万 | ２５３８万 |
| 10年固定：0.95％ | ５７４万 | ２５５７万 |
| 30年固定：1.32％ | ６０５万 | ２５７８万 |
※金利変動があった場合は、上記金額が変わります。
上記の試算は5年間ローン金利が上がらなかった場合ですが、金利がこの数年で上昇するかと言うとそのような経済状況ではないと思います。いかがでしょうか？
ちなみに、変動金利に関しては
この十数年金利上昇はほぼ起こっていません。
なぜ差がつく？住宅ローンについて知ろう
ここで、融資の仕組みを簡単に説明してみましょう。
住宅ローンの金利には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の方式があります。
「元利均等返済」は毎月一定額の返済を行い、徐々に返済する金利が少なくなる方式です。今回は一般的に取引が多い元利均等方式の金利を考えてみましょう。
変動型は金利が低い
金利については銀行によって違います。
また、同じ金融機関であっても「金利が固定される期間」によって金利が変わります。
簡単に説明すると
・変動型金利⇒最も低金利（年２回金利見直）
・全期間固定金利（最長３５年）⇒最も高金利
となります。
金利の固定期間が長くなれば、金利はより高く設定される仕組みです。
長期固定金利の住宅ローンに関しては、銀行もリスクを回避したいので金利を高く設定したいという気持ちはよく分かりますよね。
具体的な金利・返済額としては、以下の通りです。
＜※借入期間：30年・借入額：3,000万円の例＞
| 金利種類 | 金利 | 返済額 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.63% | 9万1411円 |
| 10年金利 | 0.95% | 9万6768円 |
| 35年固定 | 1.32% | 10万965円 |
３５年で３４４万円の差額が発生する？
金利は返済総額に大きな影響を与えます。上記では５年間分を比べてみましたが、35年間金利が変わらなければ、変動金利の方が３４４万円ほどお得になります。
＜3000万円（30年間）借りた場合の総返済額例＞
| 金利種類 | 金利 | 総返済額 | 金利負担 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.625% | 3290万 | 290万 |
| 10年金利 | 0.95% | 3483万 | 483万 |
| 35年固定 | 1.32% | 3634万 | 634万 |
※金利変動があった場合は、上記金額が変わります。
返済初期に低金利の方がお得
3000万円を金利１％で30年間借りたら、3000万円×１％×30年＝支払い金利900万円となるかと言えばそうはなりません。
なぜなら月々支払う返済額には金利が含まれており、月々少額ながら借入元本自体が減っていくからです。（下表参照）
そして借入初期ほど利息の負担率が高く、完済間近だと金利はほとんど払っていません。ですから、返済初期に低金利であればあるほど経済的メリットが大きいのです。
・変動金利：0.625％「9万1,411円」３０年返
| 金利種類 | 元本支払 | 支払利息 |
|---|---|---|
| 借入当初 | ７万５８４４円 | １万５５００円 |
| ５年後 | ７万８１９１円 | １万３１５３円 |
| 10年後 | ８万 ６５３円 | １万 ６９１円 |
| 20年後 | ８万５８１０円 | ５５３４円 |
※金利変動があった場合は、上記金額が変わります。
・当初の支払い利息は1万5,500円ですが、月々少しづつ負担する利息が減ります。
・10年目以降は1万691円、20年目以降は5,534円、30年後の返済間近だと限りなく0円近くまで下がりることからも、それほど借り入れ当初の利息負担率は高いのです。
最後の一言
「借入当初のローン金利は、低ければ低い程良い」と言うのが私の持論です。 私自身が借りてる住宅ローンも変動金利（35年間）で借りてますが、後悔も不安もありません。
もちろん長期固定金利は金利変動がないというメリットがあるので、そちらを選択するのも良いでしょう。
でも、基本的に長期固定金利に関しては、融資する銀行も、将来的な金利上昇のリスクもあり、ある程度の保険を掛けるため、金利は高めに設定される傾向にあります。
今の経済状態であれば、長期固定金利を選ぶメリットを私は感じることができません。