4人家族なのに3LDKのマンションインテリア

本ブログでは、4人家族で住む3LDKコンパクトマンションの生活・インテリアを紹介してます。注文住宅営業9年、マンション販売・管理9年と一貫して住まいに関する仕事をしておりますが、仕事を離れた所から、住まいについて思うところと若干子供たちの記録を綴ります。ブログの裏テーマは、目指せ!狭くても広い部屋に負けないインテリアです。

「不動産会社の販売員が教える!マンション価格を見極める方法」

こんにちは。晴(ハル)です。

気に入ったマンションを見つけても、その販売価格が妥当であるかどうかは気になるところですよね。

 本日は、「マンション価格を見極める方法」の記事をご紹介します。

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「マンション価格は、買い手も売り手も、最大の関心事です」

気に入ったマンションが見つかったら、その価格が妥当かどうかは、大変気になるところだと思いますが、販売元の不動産屋にとっても、価格は最大の関心事です。

なぜなら、不動産会社は営利企業ですので「マンションを少しでも高く売りたい」と考えますが、反面「相場より高く価格をつけ過ぎてしまって、売れ残るのは困る」とも考えるからです。

 

「不動産会社は、販売即完売は目指していない」

たくさんの不動産会社がありますので、一概には言えませんが、一般的な不動産会社は、「マンションが販売即完売」を目指していません。

なぜなら、即日完売する位の価格なら、もう少し高い価格でも、売れたのではないかと考えるからです。

即日完売する位の価格設定は、相場より、価格を安く設定してしまったことを意味し、場合によっては、販売企画の責任者は「甘い値付け」を付けてしまった責任者との社内的評価を受けてしまう程シビアです。

 

「実は、マンションの相場は、だれも分かりません」

不動産には路線価等、毎年、土地価格の指標が発表されてますが、あくまで目安です。同じエリアでも、敷地の面積、日当たり、近隣との建物の関係、建築できる建物の形状等条件は様々です。

また不動産価格は多くの「不確定要素」によって決定しますので、相場が読みづらく、実はマンションの相場は、だれも分かりません。

1.時期によって、同じエリアでも「マンション供給量」は変動します。

2.市況によって、土地・建築費・販売経費等の「マンション原価」は変動します。

3.景気の状況によって、「購入者のマインド」は変動します。

 

「1.マンションの供給量の変動」

 原則、マンションは、限りある土地に建てられますので、供給に一定の限りがあり、車のようにどんどん生産できるものではありません。

ですから、需要と供給の原理が働きやすいのも不動産の特徴です。

人気があり、あまり土地やマンションが供給されないエリアは、驚くほどの価格でも売れてしまいますし、反対にマンションの供給過剰のエリアは、値崩れを起こします。

例えば、今まで、マンションが高値で売買された実績があるエリアでも、大量のマンションが供給され始めると、不動産価格が下落し始めるといった具合です。

マンション価格は、「どの程度物件が販売されているか」「今後どれ位マンションが供給されるか」の希少性で、価格は大きく違ってきます。

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「2.市況によるマンション原価の変動」

マンションの価格は、「土地価格」+「建築費」+「販売経費」+「不動産会社の利益」で決まります。

不動産会社の利益は、ある程度操作できますが、土地・建築費・販売経費の固定費はそうはいきません。

この固定費は、市況によって、価格が変動しますので、高い時期に土地を購入してしまった場合は、マンション価格に反映せざるえません。

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「3.景気による購買意欲の変動」

不動産は大きな買い物ですので、景気に大きく左右されます。

景気が悪くなって、ボーナスも出ない状況であれば、マンション購入を一時見送ろうと考えるのが普通でしょうし、景気が良くなり、「株」等で大きく儲けた方が、高額なマンションを、現金で購入してしまうケースなども見受けられます。

 

「結局、マンションの相場は、購入者が決めるのです」

マンション価格は変動要素が多い以上、正確な相場を予測するのは難しく、結局は、マンションの相場は、その時の購入者自身が決めるのです。

では、気に入ったマンションの販売価格が妥当かどうかを見極める方法はなにかと言うと、それは「マンションが売れていくスピード」を見ることです。

不動産会社が付けた販売価格は、概ね「マンション完成時」に完売することがベストと考えますので、以下が見極めるポイントとなります。

・完成前に「完売」・・・相場より安い

・完成時に「完売」・・・相場なり

・完成後に「完売」・・・相場より高い

例えば、100戸のマンションを完売まで12ヵ月とすると、月間平均8部屋づつ売れれば「相場なりの価格」との判断ができます。(実際は、販売直後が一番部屋が売れる時期で、徐々に売れ行きは鈍っていきますが・・・)

 

 「最後の一言」

マンション価格が妥当かどうかを見極めるポイントは難しいですが、部屋が売れていくスピードが早ければ、早い程「設定価格」は安いとの評価を市況(購入者)がしていると考えられます。

ぜひ、気になるマンションがあれば、物件の売れるスピードも注意してみて下さい。

では!!

 

 

 

 

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