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失敗しない購入時期の見極め方!マンション価格は上下する事を知ろう

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こんにちは! 晴(ハル)です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしておりますが、最近(2017年)、新聞等で首都圏のマンション価格が高騰し、サラリーマンが買えなくなっているとの記事を読みました。

今回は、「失敗しない購入時期の見極め方!マンション価格は上下することを知ろう」ついて記事を書きます。 

 

 

マンション価格は上下するもの

皆さん、マンション価格は常に上下していることはご存知でしたか?

誰でも、同じマンションなら、少しでも安価な価格で買いたいですよね。
マンションは不動産ですので、その時期の市況により価格が大きく変動しますが、まずは、簡単なマンション価格の決定の仕方をご紹介しましょう。
大まかに説明すると以下の通りです。

マンション価格=「土地価格」「建築費」+「販売経費」+「利益」

 

「土地価格」

当然ですが、土地がないとマンションは、建築できません。

この土地の価格が、マンションの価格を大きく左右する最も大きな要因ですが、土地が売りに出されるケースでは、個人や会社が持っている土地を売る場合と国や市が持っている土地を売る場合があります。
一般的に競争入札といって、数社から数十社の不動産会社が参加し、一番高い値段で落札した会社が土地を購入し、マンションをつくります。

 

「土地は安く仕入れたい

大手と呼ばれる不動産会社では、そのブランドに見合った一定水準以上のマンション品質を提供しなければならないため、建築費を抑えられません。
ですから、あまりに高い土地を購入してしまうと、高い土地価格+高い建築費では、市場価格を簡単にオーバーしてしまし、売れなくなってしまいます。

では、中小の不動産会社なら良いのでしょうか?

比較的、建物基準を下げてのマンション建築も可能ですので、土地を高値で落札できそうなものですが、ブランド力の弱いマンションは、高値市場では、信頼性の面から敬遠される傾向があります。また、何より、人気エリアの土地取得には大きな資金力が必要ですので、ある程度の規模の会社がないと土地取得が難しい面もあります。

大手も中小の不動産会社も土地価格は抑えたいのが、本音です。

 

「ギリギリでの土地購入を目指す不動産会社」

上記の理由により、土地が欲しいからと言って、あまり高値をつけすぎるとマンションが売れずに後々困ってしまいます。
ですから、各不動産会社は、売れるであろう値段を想定しながら、ギリギリの価格を狙って入札に参加しますが、競合相手が多いとそうもいきません。

2~3社で争うより、20~30社で競合すると、落札土地価格を高くなることは、ご想像いただけると思います。

 

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「最近は土地・建築費も上昇傾向」

2017年:この数年間、首都圏や大都市のマンションは、土地の上昇と建築費の上昇により、年々価格が上昇し続けた結果、現在、価格が高騰し過ぎて、売れなくなってきています。
正確には「売れなくなってきている」と言う表現ではなく、「サラリーマンが買えない値段になっている」と言った方が表現としては適正だと思いますが、今後の不動産価格はどうなっていくのでしょうか?

 

「物件価格が上昇し続けた結果」

物件価格がMAXまで上昇した場合、2つの流れに業界は動いていきます。
ひとつは、都心では、価格が高すぎると判断した不動産会社(特に資金力の弱い中小の不動産会社)は、郊外に物件をつくり、販売を始め、マンションの郊外化始まります。

また、価格が高すぎて、売れ残った都心の物件は、不動産会社の利益を削って、価格調整(値引き)に入ります。

そして、売れ残っている物件を完売しなければ、次の土地の仕入れを控えますので、競合が少なくなった土地は、値段が下がり始めます。この繰り返しで不動産価格は上下するのです。

 

「まとめ」

マンションの価格が上がり続けても、いつかは価格は下がり始めます。

それは、「どんなにマンションが高くなっても、困らないよ」と言う富裕層は別として、やはり、購入層の大半はサラリーマン世帯だからです。
この上昇・下降のサイクルを繰り返すのがマンション価格なのです。