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損をしない住宅ローンの借り方!必ず変動金利を選ぶべき4つの理由

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こんにちは!晴(ハル)です。

本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。

さて、家を購入する際、多くの方が組む住宅ローンを組みます。

そこ悩むのが「何年借りて」「どれくらいの金利を選ぶとよいのか?」ではないでしょうか?

今回は、「住宅ローン・短期金利VS長期金利」ついて記事を書きます。

 

 

  

住宅ローンについて」

さて、まずは、簡単なローンの仕組みを説明してみましょう。
住宅ローンの金利には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。

一般的に取引が多いのは、「元利均等返済」方式が多いので、今回は元利均等返済方式についての金利を考えてみましょう。

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 金利の原則

金利については、銀行によって違います。

また、同じ銀行であっても「金利が固定される期間」によって変わります。

簡単に説明すると

変動型金⇒利最も低金利(年2回金利見直)

全期間固定金利(最長35年)⇒最も高金利

となりますが、固定期間が長くなれば、なるほど金利は高く設定される仕組みです。

 

長期固定金利の住宅ローンに関しては、銀行もリスクを回避したいので金利を高く設定したいという気持ちは分かりますよね。

ちなみに、具体的な金利・返済額としては、以下の通りです。

 <※借入期間:30年・借入額:3,000万円の例>

金利種類 金利 返済額
変動金利 0.63% 9万1411円
10年金利 0.95% 9万6768円
35年固定 1.32% 10万965円

 ※2017年1月現在・三菱東京UFJ銀行・HPより抜粋

 

 変動金利VS長期固定金利

では、変動金利と長期固定金利では、どちらが良いのでしょうか?

『変動金利だと金利が上がって、返済が大変になりそう』と不安をもたれる方も多いと思います。

金利上昇をご心配されるのは、もっともですし、もちろん「金利」が上がる可能性はあります。

それでも、私は「変動金利」をお勧めします。  

 

短期金利をお勧めする4つの理由

実は、私自身の住宅ローンも、変動金利、35年間で住宅ローンを借りております。

全く後悔も不安もありません。

 

変動金利をお勧めする理由は以下の4つです

1.借入当初の金利が、安い程お得

2.金利より「中抜き返済」を

3.住宅ローン減税の還付金は借入額の1%

4.日本は、今後も低成長経済

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1.借入当初の金利が、安い程お得

では、まず、金利計算方法について、簡単に説明してみます。

実際、3000万円、1%、30年間借りた場合、年間金利返済3000万円✖1%✖30年=支払い金利900万円」となるかと言えば、そうはなりません。

なぜなら、月々、支払う返済額には、金利が含まれており、月々少額ではありますので借入元本自体は減っていくからです。

 

金利にもよりますが、支払金利は290万円~630万円くらいでしょうか。

<3000万円借りた場合の総返済額例>

金利種類 金利 総返済額 金利負担
変動金利 0.625% 3290万 290万
10年金利 0.95% 3483万 483万
35年固定 1.32% 3634万 634万

金利変動があった場合は、上記金額が変わります。

 

 元利均等返済の特徴

返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい方式ですが、支払い当初は、返済額に含まれる金利負担割合が高いという特徴があります。

・変動金利:0.625%「9万1,411円」30年返

金利種類 元本支払 支払利息
借入当初 7万5844円 1万5500円
5年後 7万8191円 1万3153円
10年後 8万 653円 1万 691円
20年後 8万5810円   5534円

 金利変動があった場合は、上記金額が変わります。

 

 つまり、当初の支払い利息は、1万5,500円ですが、月々少しづつ利息割合が低くなります。

10年目以降は1万691円まで、20年目以降は5,534円まで、30年後の返済間近ですと限りなく0円近くまで、下がります。

それほど借り入れ当初の利息負担率は高いのです。

 

借入当初ほど、低金利がメリット大

上記から、支払い当初は金利負担が大きいことが分かります。

では、金利による借入残高はどれだけ違うのでしょうか?5年後の返済総額と借入残高比べてみましょう。

 ・5年後の返済状況比較

金利種類 5年間総支払額 借入残高
変動金利:0.625% 548万 2538万
10年固定:0.95% 574万 2557万
30年固定:1.32% 605万 2578万

 金利変動があった場合は、上記金額が変わります。

 

上記の試算から「変動金利0.625%」「30年固定金利」を比べると、変動金利の方が、57万円ほど、返済額が少ないにも関わらず、40万円ほど、元本返済が進んでいます。

この試算は、あくまでローン金利が上がらなかった場合の試算ではありますが、金利が数年で上昇するかと言うとそのような経済状況ではないと思いますが、いかがでしょうか?

変動金利に関しては、この十数年金利上昇は、ほぼ起こっておりません。

 

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「まとめ」

「借入当初のローン金利は、安ければ安い程良い」と言うのが私の持論です。

もちろん長期固定金利金利変動がないという、メリットがあるので、そちらを選択するのも良いでしょう。

でも、基本的に長期固定金利に関しては、融資する銀行も、将来的な金利上昇のリスクもあり、ある程度の保険を掛けるため、金利は高めに設定される傾向にあります。

今の経済状態であれば、長期固定金利を選ぶメリットを私は感じることができません。