4人家族なのに3LDKのマンションインテリア

本ブログでは、4人家族で住む3LDKコンパクトマンションの生活・インテリアを紹介してます。 注文住宅営業9年、マンション販売・管理9年と一貫して住まいに関する仕事をしておりますが、仕事を離れた所から、住まいについて思うところと若干子供たちの記録を綴ります。ブログの裏テーマは、目指せ!狭くても広い部屋に負けないインテリアです。

「マンション購入の第一歩!無理ない資金計画のたて方」

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こんにちは、晴(ハル)です。

本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方についての情報を、お伝えしております。

初めてご訪問いただいた方は、下記の記事が、このプログの基礎となる記事なので、良かったらご覧下さい。

www.haruru.top

前回、マンション選びには「優先順位」をつけるお話をしましたが、今回は『無理ない資金計画のたて方』について、記事を書きます。

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「第一歩は、適性なマンション価格を知ることです」

まず、マンション購入の第一歩は、自分たちにあった販売価格を見極めることです。

注文住宅、マンション営業を合わせて13年、数多くの住宅ローンをお勧めしてきた私ですが、ノルマもない今だからこそ、適正な住宅価格の決め方をお伝えできると思っています。

適正なマンションの購入金額を知る方法ですが、シンプルに、以下の2つで決まります。

 

『マンション頭金はいくら?』

まず、マンションの頭金を決める前に、入居までに必要な必要経費も把握しましょう!

【住宅購入に必要な現金(概算)】

・マンションの頭金 :  万円)‥①

・購入に必要な諸費用:100万円

・カーテン・照明費用: 50万円

・引越し費用    : 50万円

・エアコン費用   : 50万円

・家具等購入費用  : 別 途

 合 計      :250万円

マンションは、銀行の承諾さえあれば、頭金0円でも購入できますが、その他必要経費は現金が必要となります。

例えば、650万円の住宅資金(現金)があったとしても、最低でも必要経費250万円の現金が必要となりますので、マンション購入の頭金は、400万円となるわけです。

 

2『いくら住宅ローンを組むか?』

無理のない住宅ローンを組まなければなりませんので、『〇〇万円借りるから、いくら返済しなければならない』ではなく、『月々〇万円まで、返済できるから、〇〇万円まで融資を受けよう』と考えるべきです。

また、分譲マンションは、月々のローン返済以外にも、管理費等の必要経費もかかりますので、以下Ⅰ・Ⅱの内容を考慮して、住宅ローンの借入額を決めましょう。

 

Ⅰ.月々の経費も考えて、住宅ローンを決定しましょう。

・ローン返済:    )円‥②

・管理費  :( 別途 )円

修繕積立金:( 別途 )円

・駐車場料金:( 別途 )円

・合 計  :(    )円

例えば、住宅に充当できる月々の費用が12万円だった場合、管理費等の経費が3万円であれば、住宅ローンは9万円となります。

 

Ⅱ.住宅ローンの返済を何年にするか?

住宅ローンの返済年数は、1年~35年迄ですが、借入時の年齢が大きく関係します。

返済の完済年齢は、概ね79~80歳まで、ローンは組めますので、45歳の方でも、最長35年返済のローンを組みことが出来ますが、お勧めはしません。

可能であれば、定年時の返済を目指すことが無理のない住宅ローンを組みコツです。

 

A.定年時65歳-借入時の年齢

⇒返済年数(  年)

B.Aの返済年数を下の早見表へ当てはめる

⇒「100万円当たりの必要返済額(月額)‥③」

 

◆100万円当たりの必要返済額(月額)

    返済期間     月 額
       35年       2651円
       30年   3027円
       25年   3601円
       20年    4433円

※2016年11月、東京三菱UFJ銀行、変動金利0.625%で計算

※上記の返済期間以外を知りたい場合は、ネットで「住宅ローン計算」と入力し、資金シュミレーションにて、月額返済額を算出願います。(借入額100万円・金利0.625%・「借り入れ年数」を入力して下さい。

例えば、借入年齢35歳の方は、上記の式より、ローン返済年数(30年)、100万円当たりの必用返済額(3,027円)となります。

 

Ⅲ.銀行が設定している年収別の借入限度額内かどうか?  

住宅ローンには、当然ながら、銀行の審査があります。

 審査基準は、勤め先(自営・会社員)、勤続年数、年収、借入の有無等が考慮され、借入限度額、借入年数等が決定します。

これは、各金融機関で審査内容・基準が異なりますので、今回は考慮に入れません。    

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「適正マンション価格の計算式」

①マンション購入の頭金(  万円)

②ローン返済(  万円)÷③100万円当たりの必要返済額×100

⇒①+②=「適正なマンション価格」

 

例:下記のモデルの適性価格は、試算してみましょう!

<モデル例>

年齢35歳

・自己資金650万円

・支払可能額12万円

 

■住宅の頭金650万円ー諸費用・引越代等約250万円 

⇒①頭金400万円

■月額の住宅費12万円-管理費・駐車場等3万円

⇒②住宅ローン9万円

■返済年数30年(※定年65歳-マンション購入時の年齢35歳)

※返済期間30年:上記早見表より

⇒③100万円あたりの必要返済額3,027円 

 

ー資金計画ー

①頭金400万円+【②ローン返済9万円÷③100万円当たりの必要返済額:3,027円×100=ローン借入額2970万円】

『適正な物件価格3,370万円』

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「営業マンは35年ローンを勧めますが、無理のない住宅ローンを組んでください」

現在の住宅ローンは、史上最低金利であり、借入期間も長期に借りられるため、ローンは比較的、借りやすい状態です。

多くのマンションの営業の方(※営業時の私も含め)は、35年ローンを勧めてきますが、あまり無理はしないでください。

各金融機関の完済限度年齢は79歳~80歳ですが、あくまでも目安・目標は、「定年時(65歳)の完済」を目指すのがベストです。

 

「最後に一言」

今回は、無理のないマンション購入金額の算出方法を書きました。実際、私はマンション購入時は、37歳で、「35年」ローンを組んでおり、完済年齢は72歳です。

定年後は収入が大幅に減るリスクが高く、私自身の後悔から、65歳定年時での完済計画「晴式・マンションの算出方法」が理想だとお勧めします。(65歳完済に近づけば近づくほどGOODです)

まず、失敗しないマンション購入の最初の一歩であり、最も大切なものは「マンション購入予算の決定(適正な購入金額)」です。

  

 

 

 

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