4人家族なのに3LDKのマンションインテリア

本ブログは、4人家族で住む3LDKマンションの生活・インテリアを紹介。裏テーマ、狭くても広い部屋に負けないインテリアです。

無理のないマンションの購入方法!適正な住宅ローン・資金計画を知ろう

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こんにちは! 晴です。

前回、マンション選びには「優先順位」をつけるお話をしましたが、今回は『無理のないマンションの購入方法!適正な住宅ローン・資金計画を知ろう』について、記事を書きます。

また、本ブログでは、「失敗しない分譲マンションの選び方」についての情報を、お伝えしております。

初めてご訪問いただいた方は、下記の記事が、このプログの基礎となる記事なので、良かったらご覧下さい。

 

www.haruru.to 

 

 

「マンション購入の第一歩は、適性な価格を知ること」

まず、マンション購入の第一歩は、自分たちにあった販売価格を見極めることです。

注文住宅、マンション営業を合わせて13年、数多くの住宅ローンをお勧めしてきた私ですが、ノルマもない今だからこそ、適正な住宅価格の決め方をお伝えできると確信しています。

適正なマンションの購入金額を知る方法ですが、シンプルに、「頭金」と「住宅ローンの融資額」で決まります。

 

『適正なマンション頭金』

マンション購入の頭金を決めなければなりませんが、まず、その前に、入居までに必要な必要経費を把握しましょう。

マンションは、銀行の承諾さえあれば、頭金0円でも購入できますが、その他の必要経費は、現金が必要となります。

必要経費は、最低でも以下の金額が必要となりますので、参考にして下さい。  

必要経費 概算金額
購入に必要な諸費用 100万円
カーテン・照明 50万円
引越し費用 50万円
エアコン費用 50万円
家具等費用 別 途  
合 計  250万円

 例えば、650万円の住宅資金(現金)があったとしても、必要経費250万円の現金が必要となり、マンション購入の頭金は、400万円となります。

 

あくまでも、最低限必要な費用なので、家具等を揃えるともっと費用はかかります。
結構、マンションの頭金以外にも、現金が必要なのです。

【頭金算出の公式】
現金ー 250万円+α=マンション頭金

 

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2『無理のない住宅ローン額』

では、次に住宅ローンの融資額を決めましょう。

当然ながら、無理のない住宅ローンを組まなければなりません。

『〇〇万円借りるから、いくら返済しなければならない』ではなく『月々〇万円まで、返済できるから、〇〇万円まで融資を受けよう』と考えるべきです。

適正な住宅ローン融資額の算出方法は、以下の3つ を考えることです。

①「管理費・修繕積立金等を確認」
②「無理のないローン返済(月額)」
③「住宅ローンの借入年数を決める」

 

①「マンション管理費・修繕積立金等を確認」

マンションに維持・管理費必要な経費は、物件ごとに異なります。

主な項目は以下の通りですので、事前にしっかり確認しましょう。

・管理費、修繕積立金
・駐車場料金(借りた場合)
・その他(物件により有無)

 ちなみに我が家の管理費・修繕積立金・駐車場料金の合計は約3万円です。

 

②「無理のないローン返済」

当然ながら、無理のない住宅ローンを組まなければなりません。

『〇〇万円借りるから、いくら返済しなければならない』ではなく、『月々いくらまで、返済できるから、〇〇万円の融資を受けよう』と考えるべきです。

また、月々のローン返済額を決定する際には、上記の「マンションの管理費・修繕積立金等」も考慮して、ローン返済(月額)額を決定しましょう。

なお、修繕積立金は段階的に上がるのが前提で試算されてますので、数年後の支払い上昇も考慮して無理のない返済額を決めましょう。

 例えば、住宅に使える月の支払いが、12万円だった場合、管理費等の経費3万円(仮)を差し引いた金額:9万円が、住宅ローン返済額となります。

 

③「住宅ローンの借入年数」

住宅ローンの返済年数は、35年迄ですが、何年返済を選択するかで、融資額が大きく異なります。

住宅ローンの完済年齢は、概ね79~80歳ですので、45歳の方でも、最長35年まで融資を組みことが出来ますが、積極的には、お勧めはしません。

可能であれば、「定年時の返済」を目指すことが、無理のない資金計画を立てるポイントです。

【返済年数公式】
定年65歳-年齢⇒返済年数( 年)

 

 

③-1「借入年数から100万円当たりの必要返済額を算出」

下の早見表へ「Aの返済年数」を当てはめる。

      ↓

B.「100万円当たりの必要返済額(月額)‥③」を算出 

◆100万円当たりの必要返済額(月額)

返済期間 返済月額
35年 2651円
34年 2721円
33年 2795円
32年 2873円
31年 2957円
30年 3047円
29年 3142円
28年 3244円
27年 3354円

26年

3374円

25年 3601円

上記は2016年11月、東京三菱UFJ銀行、変動金利0.625%で計算しております。

上記の返済期間以外を知りたい方は、ネットで「住宅ローン計算」と入力し、シュミレーションにて、月額返済額を算出願います。

「借入額100万円・金利0.625%・借り入れ年数(  年)」を入力して下さい。   

■住宅ローンには、銀行の審査があります。審査基準は、勤め先(自営・会社員)、勤続年数、年収、借入の有無等が考慮され、借入限度額、借入年数等が決定します。これは、各金融機関で審査内容・基準が異なりますので、今回の早見表には考慮に入れおりません。

  例えば、借入時の年齢35歳の方は、上記早見表より、ローン返済年数「30年」⇒100万円当たりの必用返済額「3,047円」となります。  

 

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「適正なマンション価格を算出しましょう」

上記で算出した数値を、適正なマンション価格の算出公式に当てはめてみましょう!

「①マンション頭金」

「②ローン返済額(月額)」

「③100万円当たりの必要返済額」

【適正なマンション価格の算出公式】
①マンション頭金+(②ローン返済額(月額)÷③100万円当たりの必要返済額×100)=「適正なマンション価格」

 

 例:下記のモデルの適性価格は、試算!

<モデル例>

・自己資金650万円

・支払可能額12万円

・年齢35歳

※管理費等3万とする

①住宅の頭金650万円ー諸費用・引越代等約250万円 

⇒①頭金400万円

②月額の住宅費12万円-管理費・駐車場等3万円

⇒②月額ローン返済9万円

③定年65歳-マンション購入時の年齢35歳)

返済期間30年:上記早見表より

⇒③100万円あたりの必要返済額3,047円 

 

ー適正なマンション価格の算出公式ー

①頭金:400万円+(②月額ローン返済:9万円÷③100万円当たりの必要返済額:3,047円×100)=正な物件価格:約 ¥3,370万円

 

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「最後に一言」

今回は、無理のないマンション購入金額の算出方法を書きました。

実際、私はマンション購入時は、37歳で、「35年」ローンを組んでおり、完済年齢は72歳です。

定年後は収入が大幅に減るリスクが高く、私自身の後悔からも、65歳定年時での完済計画「マンションの算出方法」が理想です。(65歳完済に近づけば近づくほどグッドです)

まず、失敗しないマンション購入の最初の一歩であり、最も大切なものは「マンション購入予算の決定(適正な購入金額)」です。

  

 

 

 

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