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4人家族で住む3LDKマンションの生活・インテリアを紹介。裏テーマ、狭くても広い部屋に負けない部屋づくり。

マンション購入の第一歩!まず適正な住宅ローン・資金計画をたてよう

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こんにちは! 晴です。

前回、マンション選びには「優先順位」をつけるお話をしました。

今回は最も優先すべき『マンションの購入資金』についての記事を書きます。

また、本ブログでは、「失敗しない分譲マンションの選び方」についての情報を、お伝えしてます。

初めてご訪問いただいた方は、下記の記事が、このプログの基礎となる記事なので、良かったらご覧下さい。

 

www.haruru.to 

 

マンション購入の第一歩は、適正な資金計画をたてること

まず、マンション購入の第一歩は、自分たちにあったマンション価格を知ることです。

注文住宅、マンション営業を合わせて13年、数多くの住宅ローンをお勧めしてきた私ですが、ノルマもない今だからこそ、適正な住宅価格の決め方をお伝えできると確信しています。

適正なマンションの購入金額を知る方法ですが、シンプルに「頭金」と「住宅ローンの融資額」で決まります。

 

1.適正なマンション頭金

まず、マンション購入の頭金を決めなければなりません。

それには、入居までに必要な必要なお金を知ることが大切です。

マンションは、銀行の承諾さえあれば、頭金0円でも購入できますが、その他の必要経費は、現金が必要となります。

必要経費は、最低でも以下の金額が必要となりますので、参考にして下さい。  

必要経費 概算金額
購入に必要な諸費用 100万円
カーテン・照明 50万円
引越し費用 50万円
エアコン費用 50万円
家具等費用 別 途  
合 計  250万円

例えば、650万円の住宅資金(現金)があった場合、必要経費250万円の現金が最低でも必要となりますので、マンション購入の頭金は400万円となります。

 あくまでも、最低限必要な現金なので、家具などを揃えるともっと費用はかかります。

結構、マンションの頭金以外にも、現金が必要なのです。

【頭金算出の公式】
現金-(250万円+α)=住宅頭金

 

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2.無理のない住宅ローンを組もう

では、次に住宅ローンの融資額を決めましょう。

当然ながら、無理な住宅ローンを組んではいけません。

『〇〇万円借りるから、いくら返済しなければならない』ではなく『月々〇万円まで、返済できるから、〇〇万円まで融資を受けよう』と考えるべきです。

適正な住宅ローン融資額の算出方法は、以下の3つ を知り、考えることです。

①ローン返済額を決める(月額)
②住宅ローンの借入年数を決める
①②から住宅ローン借入額を算出

 

①ローン返済額を決める

マンションに維持するために必要な管理費・修繕積立金等の経費は、物件ごとに異なります。

主な項目は以下の通りですので、事前にしっかり確認しましょう。

・管理費、修繕積立金
・駐車場料金(借りた場合)
・その他(物件により有無)

ちなみに我が家の管理費・修繕積立金・駐車場料金の合計は約3万円です。

 

そして、マンションの管理費・修繕積立金等の支払いことを考えて、ローン返済額(月額)を決定しましょう。

例えば、住宅につかえるお金が12万円だった場合、管理費等の経費3万円(仮)を差し引いた金額9万円が、住宅のローンの返済額となります

 

②住宅ローンの借入年数を決めよう

住宅ローンの返済年数は最長35年までです。

そして何年返済を選択するかで、融資額は大きく異なります。

住宅ローンの完済年齢は、概ね79~80歳ですので、45歳の方でも、最長35年まで融資を組みことが出来ますが、積極的にはお勧めはしません。

理想は「定年時の返済」を目指すことが、無理のない資金計画を立てるポイントなのです。

【返済年数公式】
定年65歳-年齢⇒返済年数( 年)

 

返済年数が決まったら、下の早見表へ「返済年数( 年)」を当てはめ、「100万円当たりの返済額(月額)」を算出しましょう。

◆100万円当たりの必要返済額(月額) 

返済期間 返済月額
35年 2651円
34年 2721円
33年 2795円
32年 2873円
31年 2957円
30年 3047円
29年 3142円
28年 3244円
27年 3354円

26年

3374円

25年 3601円

■上記は変動金利0.625%で計算してます。■上記の返済期間以外を知りたい方は、ネットで「住宅ローン計算」と入力、シュミレーションにて、月額返済額を算出願います。 ■住宅ローンには、銀行の審査があります。審査基準は、勤め先(自営・会社員)、勤続年数、年収、借入の有無等が考慮され、借入限度額、借入年数等が決定します。これは、各金融機関で審査内容・基準が異なりますので、今回の早見表には考慮に入れてません。

えば、ローン返済年数「30年」の場合、100万円当たりの必用返済額は「3,047円」となります。  

 

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適正な住宅ローンの借入額を算出

「①ローン返済額(月額)」と「②100万円当たりの返済額」が分かれば、おおよその融資額が算出できます。

上記で算出した数値を、適正なマンション価格の算出公式に当てはめてみましょう。

【適正なマンション価格の算出公式】
①ローン返済額(月額)÷②100万円当たりの返済額×100=「住宅ローン借入額」

 例:下記のモデルで試算

<モデル例>

・ローン返済9万円

・年齢35歳

※定年65歳とする

ー適正なマンション価格の算出公式ー
①「ローン返済額9万円」

②定年65歳ー年齢35歳=返済年数30年⇒「100万円あたりの返済額3,047円」

※上記早見表より100万円あたりの必要返済額3,047円

9万円÷3,047円×100=¥2,970万

 

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「最後に一言」

今回は、無理のないマンション購入金額の算出方法を書きました。

実際、私はマンション購入時は、37歳で、「35年」ローンを組んでおり、完済年齢は72歳です。

定年後は収入が大幅に減るリスクが高く、私自身の後悔からも、65歳定年時での完済計画「マンションの算出方法」が理想・ベストです。(65歳完済に近づけば近づくほどグッドです)

まず、失敗しないマンション購入の最初の一歩であり、最も大切なものは「マンション購入予算の決定(適正な購入金額)」からなのです。

  

 

 

 

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