4人家族なのに、3LDKのマンションインテリア

本ブログは、4人家族で住む3LDKマンションの生活・インテリアを紹介。裏テーマ、狭くても広い部屋に負けないインテリアです。

無理なくマンション購入!適正な住宅ローン・資金計画を組む方法

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こんにちは、晴(ハル)です。

本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方についての情報を、お伝えしております。

初めてご訪問いただいた方は、下記の記事が、このプログの基礎となる記事なので、良かったらご覧下さい。

www.haruru.top

前回、マンション選びには「優先順位」をつけるお話をしましたが、今回は『無理なくマンション購入!適正な住宅ローン・資金計画を組む方法』について、記事を書きます。

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「第一歩は、適性なマンション価格を知ることです」

まず、マンション購入の第一歩は、自分たちにあった販売価格を見極めることです。

注文住宅、マンション営業を合わせて13年、数多くの住宅ローンをお勧めしてきた私ですが、ノルマもない今だからこそ、適正な住宅価格の決め方をお伝えできると思っています。

適正なマンションの購入金額を知る方法ですが、シンプルに、「頭金」と「住宅ローンの融資額」で決まります。

 

『適正なマンション購入の頭金』

まず、マンション購入の頭金を決める前に、入居までに必要な必要経費も把握しましょう!

マンションは、銀行の承諾さえあれば、頭金0円でも購入できますが、その他の必要経費は、現金が必要となります。

必要経費は、最低でも以下の金額が必要となりますので、参考にして下さい。 

 

【住宅購入に必要な現金(概算)】

・マンションの頭金 :(  万円)‥①

<必要経費>

・購入に必要な諸費用:100万円

・カーテン・照明費用: 50万円

・引越し費用    : 50万円

・エアコン費用   : 50万円

・家具等購入費用  : 別 途  

合計(必要経費) :250万円

例えば、650万円の住宅資金(現金)があったとしても、必要経費250万円の現金が必要となりますので、マンション購入の頭金は、400万円となるわけです。

あくまでも、最低限必要な費用なので、家具等を揃えるともっと費用はかかります。

結構、マンションの頭金以外にも、現金が必要でしょ?

 

2『適正な住宅ローン融資額』

当然ながら、無理のない住宅ローンを組まなければなりません。

『〇〇万円借りるから、いくら返済しなければならない』ではなく、『月々〇万円まで、返済できるから、〇〇万円まで融資を受けよう』と考えるべきです。

適正な住宅ローン融資額の算出ポイントは、無理のない「ローン返済額(月額)」と「住宅ローンの借入年数」を決めることです

 

Ⅰ.適正なローン返済額(月額)

ポイントは、マンション維持に必要な経費も考えて、ローン返済(月額)額を決定することです。

・ローン返済額(月額)    :(    )円‥②

・管理費(月額)       :( 別途 )円

修繕積立金(月額)     :( 別途 )円

・駐車場料金(月額)     :( 別途 )円

・合計(住宅に充当できる費用):(    )円

例えば、住宅に充当できる月々の費用が、合計12万円だった場合、管理費等の経費が3万円であれば、住宅ローンは9万円までとなります。

 

Ⅱ.住宅ローンを何年借りるか?

住宅ローンの返済年数は、1年~35年迄ですが、何年返済を選択するかで、融資額が大きく異なります。

返済の完済年齢は、概ね79~80歳まで、ローンは組むことができ、45歳の方でも、最長35年返済のローンを組みことが出来ます。

でも、お勧めはしません。

可能であれば、「定年時の返済」を目指すことが、適正な資金計画を立てるコツです。

 

A.「定年時65歳」-「あなたの年齢(借入時)」

⇒返済年数(  年)が決定

B.下の早見表へ「Aの返済年数(  年)」当てはめて、「100万円当たりの必要返済額(月額)‥③」を算出 

 

◆100万円当たりの必要返済額(月額)

    返済年数     月 額
       35年       2651円
       30年   3027円
       25年   3601円
       20年    4433円

※2016年11月、東京三菱UFJ銀行、変動金利0.625%で計算

※上記の返済期間以外を知りたい場合は、ネットで「住宅ローン計算」と入力し、資金シュミレーションにて、月額返済額を算出願います。(借入額100万円・金利0.625%・「借り入れ年数」を入力して下さい。

例えば、借入年齢35歳の方は、上記の式より、ローン返済年数「30年」⇒100万円当たりの必用返済額「3,027円」となります。

 

Ⅲ.銀行が設定している年収別の借入限度額内かどうか?  

住宅ローンには、当然ながら、銀行の審査があります。

 審査基準は、勤め先(自営・会社員)、勤続年数、年収、借入の有無等が考慮され、借入限度額、借入年数等が決定します。

これは、各金融機関で審査内容・基準が異なりますので、今回は考慮に入れません。    

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「適正マンション価格を算出しましょう!」

上記の「①マンションの頭金」、「②ローン返済額(月額)」、「③マンションの頭金100万円当たりの必要返済額」、を下記の計算式に当てはめてみましょう!

 

①マンションの頭金(  万円①)+{「月額:ローン返済額(  万円②)」÷「100万円当たりの必要返済額③」×100)=「適正なマンション価格」

 例:下記のモデルの適性価格は、試算してみましょう!

<モデル例>

・自己資金650万円

・支払可能額12万円

・年齢35歳

①住宅の頭金650万円ー諸費用・引越代等約250万円 

⇒①頭金400万円

②月額の住宅費12万円-管理費・駐車場等3万円

⇒②月額ローン返済9万円

③返済年数30年(※定年65歳-マンション購入時の年齢35歳)

※返済期間30年:上記早見表より

⇒③100万円あたりの必要返済額3,027円 

 

ー資金計画ー

①頭金:400万円+(②月額ローン返済:9万円÷③100万円当たりの必要返済額:3,027円×100)=正な物件価格:3,370万円

 

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「営業マンは35年ローンを勧めますが、無理のない住宅ローンを組んでください」

現在の住宅ローンは、史上最低金利であり、借入期間も長期に借りることが可能な為、ローンは比較的、借りやすい状態です。

営業時の私も含め、多くのマンションの営業の方は、35年ローンを勧めてきますが、無理はしないでください。

各金融機関の完済限度年齢は79歳~80歳ですが、あくまでも目安・目標は、「定年時(65歳)の完済」を目指すのがベストです。

 

「最後に一言」

今回は、無理のないマンション購入金額の算出方法を書きました。

実際、私はマンション購入時は、37歳で、「35年」ローンを組んでおり、完済年齢は72歳です。

定年後は収入が大幅に減るリスクが高く、私自身の後悔から、65歳定年時での完済計画「晴式・マンションの算出方法」が理想だとお勧めします。(65歳完済に近づけば近づくほどGOODです)

まず、失敗しないマンション購入の最初の一歩であり、最も大切なものは「マンション購入予算の決定(適正な購入金額)」です。

  

 

 

 

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